Guía actualizada 2025
Vender un departamento en Buenos Aires requiere conocer el proceso legal, los costos reales y las estrategias de precio y difusión. Esta guía te lleva paso a paso desde la tasación hasta la escritura, para que vendas en el menor tiempo posible y al mejor precio.
Antes de publicar, necesitás saber cuánto vale tu propiedad. Pedí tasaciones a 2 o 3 inmobiliarias de la zona o consultá portales como BarrioMapa para ver el precio de unidades comparables. En el mercado actual, sobrevaluar retrasa la venta significativamente: las propiedades bien valuadas se venden entre 2 y 6 veces más rápido.
Reuní: título de propiedad (escritura), libre deuda de expensas (últimos 6 meses), plano municipal aprobado, libre deuda ARBA e AGIP, boletas de servicios pagos. Si la propiedad tiene hipoteca, necesitás el certificado de deuda del banco para calcular el saldo a cancelar con la venta.
Publicá en los principales portales (ZonaProp, Argenprop, Mercado Libre) y asegurate de tener buenas fotos (iluminación natural, orden, sin objetos personales). La primera foto define si el usuario hace click o no. Si usás inmobiliaria, verificá que suban todas las fotos y den información precisa de la superficie.
Una vez que aparece un comprador serio, se firma una reserva (generalmente USD 1.000–2.000) que retira el inmueble del mercado por 10–15 días mientras se gestiona el boleto. El precio de reserva es orientativo; el precio final se firma en el boleto de compraventa.
El boleto fija el precio final, la seña (habitualmente el 30% del valor total), la fecha de escrituración y las condiciones de la operación. Interviene un escribano. La seña tiene fuerza ejecutiva: si el comprador desiste, pierde la seña; si el vendedor desiste, debe devolver el doble.
La escritura se firma ante escribano (el comprador lo elige habitualmente). El escribano solicita el certificado de dominio al RPI, verifica inhibiciones y deudas, y labra el acta. Se pagan todos los impuestos y honorarios en ese momento. Con la firma, el comprador se convierte en el nuevo propietario.
Los gastos del vendedor incluyen: honorarios inmobiliarios (3–4% del valor + IVA), ITI o Impuesto a las Ganancias sobre la ganancia (si aplica), y certificados varios (~USD 200–400). El total para el vendedor suele ser el 3–5% del precio de venta.
En el mercado actual, una propiedad bien valuada se vende en promedio entre 3 y 8 meses. Las más rápidas (1–3 meses) son las que salen con precio competitivo. Los inmuebles sobrevaluados pueden estar años en el mercado sin venderse. El tiempo promedio hasta la escritura una vez acordado el precio es 30–60 días.
No es obligatorio. Podés vender de forma particular ('en pozo'), lo que te ahorra la comisión inmobiliaria. La contracara es que manejás vos las visitas, consultas y negociación. Para inmuebles de precio de mercado en zonas activas, la venta particular es viable. Para propiedades premium o de difícil tasación, la inmobiliaria aporta valor.
El precio correcto es el que recibe ofertas en las primeras 2–4 semanas. Si en un mes no hay interesados serios, el precio está por encima del mercado. Comparar con propiedades similares vendidas (no publicadas) en los últimos 6 meses es el método más preciso. Los escribanos y las inmobiliarias tienen acceso a operaciones reales.
Sí, pero con condiciones. El inquilino tiene derecho de preferencia de compra (primera opción al mismo precio). Además, las visitas deben coordinarse con el inquilino con aviso previo. Vender con inquilino dentro puede desalentar compradores que quieren ocupar inmediatamente, aunque no es un impedimento legal.